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姚志明律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師,北京盈科全球總部股權合伙人

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房屋租賃常見糾紛如何處理

來源:郭廣平律師 2019-05-28 67050 人看過
隨著市場經濟的發展,房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中,能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。華律網小編試就房屋租賃合同有關問題,提出自己的觀點供商榷。

一、承租人對房屋進行的裝修,在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

(一)對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的,在房屋租賃合同中,一般均規定,裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間,往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物,這就存在對裝飾物現價值的確認問題。筆者認為,首先應由租賃雙方對裝修物進行協調,這樣既解決了問題,同時也節省減少損失;如果協商不成,則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊,房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符,故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

(二)對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規定是:非產權人在使用他人的財產上增添附屬物的,財產所有權人同意增添,并就財產返還時附屬物如何處理有約定的,按照約定辦理;沒有約定又協商不成的,能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的,也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的,應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規定,最高法院的司法解釋又過于籠統,所以在審判實踐中難以把握。筆者認為:對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮:

1、房屋租賃合同合法有效,因出租人違約導致租賃合同被解除,承租人對房屋進行裝修形成的裝修物,如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的,對裝修物的處理有約定的從約定,沒有約定又協商不成的,拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現價值進行評估,并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的,對裝修物的處理有約定的從約定,沒有約定又協商不成的,拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除,不能拆回的,進行評估,其裝修物的損失由出租人對承租人作適當的補償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的,由承租人負責修復或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效,因承租人違約導致租賃合同被解除,承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物,若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的,對裝飾物的處理有約定的從約定,沒有約定又協商不成,拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回,不能拆回的,可對裝修物進行評估,其裝修物損失由出租人對承租人作適當的補償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的,對裝飾物的處理有約定的從約定,沒有約定的又協商不成的,拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回,不能拆回的,其裝修物無償歸出租人所有,因承租人有過錯造成房屋損壞的,由承租人負責修復或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效,因雙方違約導致租賃合同被解除的,承租人對房屋進行裝修形成的裝修物,若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的,對裝飾物的處理有約定的從約定,沒有約定又協商不成的,拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回,不能拆回的,可對裝修物的現價值進行評估,其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的,對裝飾物的處理有約定的從約定,沒有約定又協商不成,拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回,不能拆回的,裝修無償歸出租人所有。

二、違章建筑的租賃合同糾紛的問題

房屋屬違章建筑物,對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》,對此都有了明確的規定,本是無庸置疑的。現實中,農村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的,村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后,有的長期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出,起訴到法院,法院又無法依法予以保護,村民怨氣大。法院現在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案,不能明知是違章建筑出租,也給予保護。另一方面,法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者,又不忍看到村民受到巨大的經濟損失,而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解,是任何法院領導都不愿看到的。 對違章建筑出租案件如何處理,有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的,租賃合同無效,但實際已租用房屋或場地,本著實事求是的原則,仍應給予一定的補償,因為租賃合同的無效不像其他買賣合同,可以返還,租賃是一種行為合同,沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為,不管采用何種計算方法,只要對租金予以了支持,就是等于承認了違章建筑出租的合法性,與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認為,對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳,以懲罰亂建亂租,沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看,違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來,感情上是很難接受的。但早知如此何必當初,違法亂建的后果不是不知道的,只是在利益的驅動下冒險而已。同時,要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農村的違章建筑加大監督、處罰力度,相信不會造成今天的尷尬局面。筆者認為,對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求,也是規范房屋建筑、租賃市場的需要,這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說,行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰,已是很照顧農村經濟發展了。其實,這樣的光收房租、坐吃山空的經濟發展是沒有多大價值的。

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引用法條:
[1]《中華人民共和國合同法》第二百二十二條
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姚志明律師 北京西城區

姚志明律師,執業十余年,中共黨員,北京市盈科律師事務所股權高級合伙人,北京市某區人民法院特邀調解員,北京市律師協會職務犯罪預防與辯護專業委員會委員,北京市盈科律師事務所刑事法律事務部副主任,多家大型知名企事業單位及上市公司顧問律師,司法部下屬“法制網”點評律師,央視《奮斗》欄目特邀嘉賓,2017年及2018年度連續被評為北京市盈科律師事務所優秀律師,獲得北京市朝陽區律師協會頒發的“特殊貢獻獎”。詳細>>

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